I když úrokové sazby hypoték pozvolna klesají, stále jsou výrazně vyšší než před rokem 2022. Na vyšší splátky hypotéky se musí připravit všichni, kterým letos končí pětiletá či tříletá fixace. Komu se vyplatí refinancovat hypotéku v roce 2025?
Úrokové sazby hypotečních úvěrů pozvolna klesají od září 2023. V lednu 2025 se podle České bankovní asociace sazby u nových hypoték dostaly na 4,78 %. Stále jsou však vyšší než před pěti lety, kdy se pohybovaly kolem 2,5 %.
„V nadcházejících měsících se očekává pokračující pozvolný pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Klesající sazby potěší především ty, kteří plánují sjednání nové hypotéky. Naopak méně příznivá situace čeká ty, kterým letos končí fixace po třech nebo pěti letech – jejich splátky se zvýší,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Výdaje za bydlení stabilně rostou
Vysoká inflace v letech 2022 a 2023 výrazně zvýšila výdaje domácností na bydlení. Češi se kromě vyšších splátek hypoték potýkají i s dražšími energiemi, vodným, stočným a poplatky za odpad či televizi. Náklady na vlastní bydlení jsou nyní výrazně vyšší než v minulosti.
Dobrou zprávou je, že ekonomická situace se stabilizovala. Inflace se drží na přijatelné úrovni, mzdy rostou a lidé opět více utrácejí. To podporuje zájem o hypotéky. Kdo zvažuje koupi vlastního bydlení, neměl by příliš otálet – s rostoucí poptávkou po nemovitostech lze očekávat další zdražování.
Vývoj úrokové sazby v roce 2025
V roce 2025 se očekává další pokles úrokových sazeb hypoték, jehož tempo bude záviset na rozhodnutích ČNB a situaci na trhu. Poptávka po hypotékách by měla být vyšší než v předchozím roce a celkový objem nově poskytnutých úvěrů by mohl dosáhnout až 300 miliard korun. Už výsledky druhé poloviny roku 2024 naznačují, že hypoteční trh čeká silné období. Pokračující snižování sazeb ze strany centrální banky by mohlo vést k dosažení úrokových sazeb až ke 3,5 %.
Kdy se vyplatí refinancovat hypotéku?
Refinancování hypotéky se vyplatí, pokud aktuální úrokové sazby výrazně klesnou pod úroveň vaší stávající hypotéky. Nižší úrok znamená nižší měsíční splátku nebo možnost zkrátit dobu splácení při zachování stejné splátky. Rozdíl v úrokové sazbě by však měl být dostatečně velký, aby pokryl případné náklady spojené s refinancováním, jako jsou poplatky za předčasné splacení nebo nový odhad nemovitosti.
Konec fixace hypotéky v roce 2025
„Refinancování hypotéky v roce 2025 se vyplatí především těm, kteří si sjednali velmi krátkou fixaci. Úrokové sazby dosáhly vrcholu v srpnu a září 2023, kdy se pohybovaly kolem 5,51 %, zatímco dnes jsou již pod 5 %. Pro majitele těchto krátkých fixací tak může být refinancování výhodné, protože mohou získat nižší úrok a snížit si měsíční splátky,“ popisuje Miroslav Majer z hyponamíru.cz.
Naopak u fixací na tři nebo pět let refinancování aktuálně příliš smysl nedává. Úrokové sazby na trhu jsou nyní stále vyšší, než za jakých podmínek byly tyto hypotéky sjednány. „Pokud vám fixace končí v roce 2025, je důležité pečlivě zvážit, zda je refinancování v daném okamžiku skutečně výhodné, a sledovat další vývoj sazeb,“ dodává Miroslav Majer.
Podmínky jednotlivých bank
Na trhu se mohou v brzké době začít objevovat akční nabídky bank, které budou reagovat na klesající úrokové sazby. Například od března 2025 nabízí jedna z tuzemských bank hypotéku s úrokem pod čtyři procenta. Má to ale své podmínky – zvýhodněná sazba platí pouze pro úvěry nad jeden milion korun s LTV do 60 % a fixací na tři nebo pět let. To znamená, že se jedná o nabídku určenou zejména klientům s vyššími vlastními úsporami. Banky se tak snaží přilákat bonitní žadatele.
Pokud se chystáte na refinancování, vyplatí se sledovat akční nabídky bank a porovnávat jednotlivé podmínky. Nezaměřujte se však pouze na výši úrokové sazby, ale věnujte pozornost i ukazateli RPSN. Ten zahrnuje nejen úrok, ale i veškeré související poplatky, které ovlivňují celkovou cenu úvěru.
Postup při změně banky
Při změně banky u hypotéky, tedy při refinancování, je nejdříve potřeba vybrat novou nabídku a požádat o převedení úvěru. „Žádost se podává stejně jako u nové hypotéky a banka bude požadovat doklady o příjmech, odhad hodnoty nemovitosti a smlouvu k původní hypotéce. Schválení trvá obvykle několik týdnů, záleží na bance a složitosti případu. Po schválení je nutné podepsat novou smlouvu, splatit původní úvěr a provést změny v zástavním právu v katastru nemovitostí. Celý proces trvá přibližně jeden až dva měsíce,“ uvádí Miroslav Majer.
Možnosti fixace
Při volbě fixace hypotéky záleží na očekávaném vývoji úrokových sazeb. Krátká fixace, například na jeden až tři roky, se vyplatí v době, kdy se očekává pokles sazeb. Umožňuje rychlejší reakci na změny trhu a možnost refinancování za výhodnějších podmínek. Naopak delší fixace, například na pět až deset let, dává smysl, pokud jsou sazby nízké a chcete mít jistotu stabilní splátky po delší dobu. Delší fixace chrání před budoucím růstem sazeb, ale omezuje flexibilitu při případném refinancování. Výběr optimální délky fixace by měl odpovídat vašim finančním plánům.
Poplatky a sankce za předčasné splacení
Novela zákona o spotřebitelském úvěru, která mění podmínky předčasného splacení hypotéky, nabyla účinnosti 1. září 2024. Podle této novely mohou banky při předčasném splacení hypotéky během fixace úrokové sazby požadovat náhradu nákladů až do výše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však 1 % z této částky.
Novela také rozšiřuje situace, kdy lze hypotéku splatit předčasně bez poplatku, například při vypořádání společného jmění manželů po rozvodu nebo při prodeji nemovitosti po dvou letech od její koupě.
Vliv inflace a cen nemovitostí
Při refinancování hypotéky hraje klíčovou roli aktuální hodnota nemovitosti, kterou banka určuje na základě odhadu. „Pokud ceny nemovitostí rostou vlivem inflace, hodnota zástavy se zvyšuje. Tím se snižuje LTV a zvyšuje šance na výhodnější úrokovou sazbu. Naopak pokles cen může znamenat vyšší LTV, což refinancování zkomplikuje – banka může požadovat vyšší vlastní kapitál nebo nabídnout méně výhodné podmínky. Inflace zároveň ovlivňuje náklady na stavební materiály i nové výstavby, a tím i celý trh s nemovitostmi. Proto je důležité sledovat vývoj trhu a zvolit správný okamžik pro refinancování,“ doporučuje Miroslav Majer z hyponamíru.cz.
Alternativy k refinancování
Alternativou k refinancování hypotéky může být úvěr ze stavebního spoření, který je vhodný zejména pro financování rekonstrukcí či menších investic do bydlení. Tento úvěr často nevyžaduje zajištění nemovitostí až do určité výše, obvykle kolem jednoho milionu korun.
Další možností je konsolidace úvěrů, která umožňuje sloučení více stávajících půjček do jednoho úvěru s výhodnějšími podmínkami. Tím získáte lepší přehled o svých závazcích a často i nižší měsíční splátku.
