Markéta Pavelková 
Firemní hypotéka umožňuje podnikům financovat nákup či výstavbu nemovitostí. Jaké jsou možnosti, podmínky a na co si dát pozor?
Hypotéka pro právnické osoby
Hypotéka pro právnické osoby, podnikatelská hypotéka, hypotéka na firmu, firemní hypotéka nebo hypotéka pro s.r.o. jsou označení, se kterými se můžete běžně setkat, i když nejsou zcela přesná. Ve skutečnosti nejde o hypotéku v pravém slova smyslu, ale o firemní úvěr na koupi nemovitosti. Pro zjednodušení budeme i my používat pojem hypotéka pro právnické osoby.
Rozdíl mezi hypotékou pro spotřebitele a firmy
Spotřebitelská hypotéka slouží k financování vlastního bydlení občanů, například nákupu, výstavby nebo rekonstrukce rezidenční nemovitosti. Sjednávají si ji vždy fyzické osoby a banky se při jejím poskytování musí řídit zákonem o spotřebitelském úvěru a dalšími právními předpisy. Ty chrání spotřebitele a zajišťují, aby měl k dispozici dostatek jasných a srozumitelných informací, například o výši úrokové sazby, RPSN nebo možnostech předčasného splacení.
Firemní hypotéka může být využita k financování komerčních i rezidenčních nemovitostí. Pořízená nemovitost musí sloužit k podnikání. Některé banky však umožňují financovat i nemovitosti, které slouží zároveň k bydlení i podnikání. Například lékař si může pořídit rodinný dům, kde bydlí a zároveň provozuje soukromou praxi.
Na rozdíl od spotřebitelského úvěru se firemní hypotéka řídí obchodním právem a podmínky úvěru jsou stanoveny individuálně v rámci obchodní smlouvy. Ochrana dlužníka je v tomto případě nižší a závisí především na vyjednaných podmínkách.
„Firemní hypotéku lze využít na koupi či výstavbu komerčních a rezidenčních nemovitostí určených k podnikání, jejich rekonstrukci, modernizaci nebo developerské projekty. Slouží také k refinancování méně výhodných úvěrů, nákupu investičních bytů, převodu podílů ve firmách s nemovitostí a ke konsolidaci podnikatelských úvěrů do jedné přehledné splátky,“ říká Jan Klusák, specialista na úvěry pro právnické osoby z fintech startupu Hyponamíru.cz.
Doba splatnosti, úrokové sazby a LTV
Firemní hypotéky se obvykle splácí do 15 let, některé banky nabídnou až 25 let. Úroky jsou většinou 4,5–6,5 %, u bytových domů a SVJ mohou klesnout pod 4 %. LTV závisí na typu nemovitosti – u rezidenčních až 80 %, u komerčních (sklady, průmyslové areály) jen 40–60 %. Rizikové objekty, jako chemičky, zbrojovky či herny, banky často nefinancují.
Hypotéka OSVČ vs. právnické osoby
Podnikatelské úvěry mohou využít OSVČ i firmy (právnické osoby) k financování nemovitostí souvisejících s podnikáním. Rozdíl je hlavně v ručení. OSVČ ručí celým svým majetkem, tedy i osobním, a při nesplácení může věřitel postihnout jak podnikatelský, tak osobní majetek. Firma, například s.r.o., obvykle ručí jen firemním majetkem, pokud majitel nebo jednatel nepodepíše osobní ručení. V obou případech musí být úvěr použit výhradně na podnikatelské účely, ne na nákup soukromého bydlení pro podnikatele či jeho rodinu.
Jak získat hypotéku pro právnickou osobu
Nejjednodušší cestou je obrátit se na nezávislého úvěrového specialistu, který nabídky bank vyhledá, porovná a pomůže vyjednat nejlepší podmínky. Společně projdete výši úroku, LTV, maximální výši úvěru, dobu splatnosti i možnosti předčasného splacení. Po výběru banky podáte žádost, následuje schvalování – banka prověří hospodaření firmy, účetní závěrky, výkazy, případně podnikatelský plán, a ocení zajišťovanou nemovitost. Po podpisu smlouvy lze čerpat peníze najednou nebo postupně.
Poplatky firemní hypotéky
U firemní hypotéky se můžete setkat s různými poplatky, jejich výše a struktura závisí na konkrétní bance. Mezi běžné patří poplatky za vedení účtu, za sjednání úvěru, za předčasné splacení hypotéky a za odhad nemovitosti.
U rezidenčních nemovitostí se cena odhadu obvykle pohybuje mezi 5 až 10 tisíci korunami podle typu objektu. V případě komerčních nemovitostí, například průmyslového areálu, může být odhad výrazně dražší a dosáhnout i částky přes 50 tisíc korun. Některé banky však tyto poplatky v rámci speciálních nabídek dočasně neúčtují.
