V posledních letech mnozí developeři, realitní makléři, bankéři i investiční odborníci doporučují pořídit si investiční byt jako cestu k finančnímu zabezpečení. Má to ale svá rizika a nevýhody, která jsou nutně s touto formou investice spojená.
Velká poptávka navyšuje cenu
Velká poptávka po bytech určených k investici navyšuje cenu, což může být pro investory problematické. I malý ekonomický výkyv pak totiž může vést k tomu, že se investice do takového bytu dostane do červených čísel.
„Na investiční byty se soustředí pozornost jak koncových zájemců, kteří zde chtějí bydlet, tak většiny realitních investorů, cena se tak automaticky šplhá vysoko a snižuje se i potenciál výnosu. Mě se dlouhodobě vyplácí strategie investování do nemovitostí, které na první pohled vypadají nezajímavě a po kterých tak není žádná poptávka,“ říká Martin Ladyr, realitní investor a zakladatel společnosti SWORP.
Ohrozí vás růst úrokových sazeb
Pokud si investiční byt koupíte na hypotéku, růst úrokových sazeb vám může rentabilitou pěkně zamávat a můžete se dostat velice snadno do mínusu. A to, že k podobným situacím může dojít a dochází, jsme zažili nedávno.
Nemáte věci plně pod kontrolou
Běžnou praxí je při pořízení investičního bytu jeho následný pronájem. Tady ale je další kámen úrazu. Vaše potenciální nájemce mohou například odrazovat problémoví uživatelé sousedních bytů, jejichž výběr nemůžete ovlivnit. Stejně tak vaši nájemci mohou být pro většinové SVJ nežádoucí.
Ještě větším problémem může být špatně fungující SVJ, nedobré hospodaření a správa celého domu. Vysilující jednání na schůzích SVJ nepatří k příjemným chvilkám žádného vlastníka.
Oproti vlastnictví celé nemovitosti je zde tak velké množství věcí, které neovlivníte a mohou potenciálně představovat značné riziko.
Kupujte, co byste nikdy nekoupil
I když to na první pohled vypadá jako paradox, nejvýhodnější podle této strategie je snaha koupit to, co nikdo jiný nechce. Samozřejmě s potenciálem rekonstrukce, uvedení do provozu a efektivního příjmu z nájmu. Zde je totiž značný prostor k vyjednávání o ceně pořízení. A nižší cena pořízení znamená i vyšší rentabilitu investice.
„Mě se vyplácí koupit to největší, na co mám peníze bez ohledu na technický stav. Nemovitost jsem vždy opravil, udržoval v provozuschopném stavu a veškeré peníze z nájmu vracel zpět do oprav a renovací. Nemovitosti se vždy časem začaly živit samy a vzniklo takové realitní perpetuum mobile,“ dodává Martin Ladyr ze SWORP.
Do čeho tedy investovat?
Martin Ladyr a SWORP doporučují alternativní přístup k investování do nemovitostí. Místo sledování hlavního proudu se ukázalo jako výhodné investovat do nemovitostí, které na první pohled vypadají nezajímavě a které nejsou předmětem velké poptávky.
„Ideálním předmětem investice jsou větší rodinné domy s pozemkem, kde je další potenciál přístaveb. Pro větší investory jsou pak vhodné komerční areály, zejména se skladovými a výrobními prostory. Zde je značná poptávka po nájmech, přičemž stále relativně vysoký výnos,“ říká Martin Ladyr ze SWORP.
Pro pořízení realitní investice z této zkušenosti tedy plyne poučení: kupujte jako investici to, co byste si vlastně nikdy nekoupili. Klidně i vybydlený dům, který vypadá na první pohled nevábně, nebytový prostor v přízemí či suterénu. Svého času byly takovouto výhodnou investicí kočárkárny v panelových domech. S menším kapitálem je možné se poohlížet i po oblíbených garážích.
Nemovitosti kupujte, ale neprodávejte
Nemovitosti, které koupíte, neprodávejte. Nejefektivnějším způsobem je jejich oprava, vdechnutí života a výhodný pronájem, který vám zaručí cash flow. Pokud budete postupovat tímto relativně jednoduchým způsobem, vybudujete si stabilní nemovitostní portfolio. „Mě se vyplatilo zjednodušeně řečeno vsadit na cihlu a každému tento způsob investování mohu jenom doporučit,“ uzavírá Martin Ladyr.
