Nové zdanění pozemků platí již od začátku července: koho se opravdu týká?
Markéta Pavelková 
Budete kupovat stavební pozemek anebo už jste jej koupili? Změna zákona o DPH rozšiřuje definici pozemků, a to mění mnoho dalších souvislostí. Změní se něco i pro vás? Odpověď najdete v našem článku.
Co přináší novela DPH 2025 pro majitele pozemků
„Novela DPH 2025 je v oblasti pozemků účinná od 1. července 2025 a přináší zásadní změny v oblasti zdanění stavebních pozemků. Hlavním cílem je zpřehlednění definice stavebního pozemku a usnadnění povinností jak plátcům DPH, tak daňové správě. Nové zdanění pozemků může mít i praktické dopady na ceny nemovitostí a mimo jiné na povinnosti kupujících,“ uvádí Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
„Změna zákona rozšiřuje okruh pozemků, které se považují za zdanitelný stavební pozemek. Rozšíření tohoto okruhu má přímý vliv na uplatnění daně z přidané hodnoty. Mnoha lidem, kteří plánují koupi nebo prodej pozemku, může tato změna přinést vyšší náklady a založit na nové daňové povinnosti,“ doplňuje Pavlík.
Definice stavebního pozemku – co se na ní změnilo?
Původní definice stavebního pozemku platná do 30. června 2025 byla podle odborníků nejasná, resp. nedostatečná. Za stavební pozemek se považoval takový, na kterém měla vzniknout stavba spojená se zemí, ale už nemusely být splněny žádné další konkrétní podmínky.
Pozemek pouze musel být předmětem stavebních prací nebo správních úkonů za účelem vzniku stavby. Dále na něm mohla být stavba umístěna prostřednictvím stavebního povolení, případně v jeho okolí probíhaly stavební práce za účelem vzniku stavby.
Tato definice však, byť je na první pohled vcelku vypovídající, vytvářela nejasnosti v praxi a komplikovala rozhodování o tom, zda je pozemek stavební, či nikoli. A tudíž zda jde o pozemek zdanitelný DPH nebo ne. Jenže pozemky se (za účelem budoucí výstavby) často prodávají ještě zcela bez stavebního povolení.
Od 1. července 2025 už je situace jasnější, definice zdanitelného stavebního pozemku se totiž přizpůsobila vývoji na trhu: „Nově bude stavebním pozemkem i ten, na němž lze stavbu umístit na základě územně plánovací dokumentace nebo obdobného podkladu. Stačí tedy, pokud je stavba podle těchto pravidel možná – samotné povolení již vydáno být nemusí,“ vysvětluje Lukáš Kaprál, právník společnosti Ekonomické stavby.
Stačí územní plán, a je tu stavební pozemek
,,Že je pozemek stavební, se dneska už nemusí dokazovat jinými dokumenty než územním plánem či jinou plánovací dokumentací. Stačí, aby na pozemku byla formálně (i do budoucna) umožněna výstavba, a automaticky se už řadí k pozemkům stavebním. I v době, kdy se na něm o výstavbě ještě nijak konkrétně neuvažuje,“ říká Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.
Platí to ale i naopak: Je-li z objektivních důvodů jasné, že na pozemku stavba vzniknout nemůže nebo jsou stavební práce za účelem vzniku stavby vysoce nepravděpodobné, pozemek se za stavební považovat nebude. Podle Lukáše Kaprála jsou typickou výjimkou ochranná pásma nebo různá technická omezení. Tyhle případy automaticky spadají mimo kategorii stavebních pozemků.
Kdo zaplatí DPH z pozemku a za jakých podmínek
„DPH pozemek červenec 2025“ je teď častým heslem, které Češi vepisují do vyhledávačů. A není divu: změna definice stavebního pozemku totiž rozšířila jejich celkový počet a výměru po celé ČR. A s tím se rozšířila původní skupina pozemků zdanitelných sazbou DPH.
Klíčová otázka, kdo zaplatí DPH pozemků, závisí především na tom, kdo pozemek prodává a jaký je jeho daňový status. U stavebního pozemku DPH připočítává jen ten, kdo je plátcem DPH. Proto: když stavební pozemek prodává osoba, která je plátcem DPH, musí k ceně pozemku připočítat 21 % navíc: právě v podobě DPH. Kupující tak ve výsledku zaplatí o pětinu více.
Toto navýšení ceny se dotkne především podnikatelů, firem nebo developerů, kteří prodávají pozemky v rámci své výdělečné činnosti, a jejichž prodávané pozemky jsou teprve v územních plánech, a dál se ve stavebním řízení neposouvaly. Developeři a jiní podnikatelé tak budou muset DPH uplatnit u většího počtu pozemků než dříve.
Fyzické osoby nepodnikající – kdy se jich DPH z pozemku netýká
Jiná situace nastává, pokud pozemek prodává nepodnikající fyzická osoba (zaměstnanec, důchodce, student). Anebo jej prodává sice živnostník, ale jedná se o prodej pozemku z jeho osobního majetku, nikoliv v souvislosti s podnikáním.
V takovém případě se DPH k ceně nepřipočítává, bez ohledu na to, jak vysoká je prodejní cena pozemku. Jinými slovy občan, který pozemek jednorázově prodává mimo své podnikání, neřeší daň z přidané hodnoty. To ani pokud prodejní cena přesahuje dva miliony korun.
„Z hlediska daňové povinnosti se pro běžného občana nic nemění – pokud pozemek kupuje od jiného nepodnikajícího občana, DPH se dál neuplatňuje. … Rozhodující je, kdo pozemek prodává a jaký je jeho daňový status,“ vysvětluje Lukáš Kaprál
Pozor ale u opakovaných prodejů!
,,Finanční úřad u vás může vyhodnotit jako podnikání, když budete coby nepodnikající fyzická osoba pravidelněji nakupovat a prodávat pozemky. Byť se k podnikání formálně nepřihlásíte, daňovým úřadem může být vaše aktivita vyhodnocena jako soustavná činnost zaměřená na dosahování příjmů (tedy podnikání),“ říká Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz
Takovou ekonomickou činnost fyzické osoby s pozemky úřad tedy formálně „povýší“ na podnikání. Při obratu vyšším než 2 miliony Kč vás zařadí mezi plátce DPH a daň z přidané hodnoty vám také doměří, a to včetně případných sankcí.
„Kritéria pro posouzení ekonomické činnosti zahrnují zejména četnost prodejů, jejich pravidelnost, způsob nabývání pozemků a celkový objem transakcí. Již dva až tři prodeje pozemků během krátké doby mohou stočit pozornost daňové správy vaším směrem,“ dodává Jermář.
Dobrovolné zdanění pozemku? Tato možnost zůstává i nadále
V některých případech může prodávající zvážit dobrovolné zdanění pozemku. Proč by to dělal? Dobrovolné zdanění totiž umožňuje plátci DPH zahrnout prodej do své ekonomické činnosti i v případech, kdy by jinak byl od DPH osvobozen. A prodávající si díky tomu uplatní nárok na odpočet DPH z investic do pozemku. Dobrovolné zdanění ale novinkou není, v zákoně bylo již dříve a novela jej zachovala.
Daň z nemovitosti – stále povinná pro všechny majitele
Pozor, vše, co jsme tu dosud psali, se týká DPH, tedy daně z přidané hodnoty. U daně z nemovitosti se ale nic nemění. Bez ohledu na to, zda se při koupi pozemku bude platit DPH nebo ne, musí rok co rok každý majitel pozemku odvést daň z nemovitých věcí. Tato daň totiž nezávisí na tom, kdo pozemek prodával nebo kupoval. Na daň z nemovitosti zakládá jen samotné vlastnictví této nemovitosti.
Daňové přiznání k nemovitosti se podává jen jednou a to do 31. ledna roku, který následuje po roce, ve kterém byl pozemek pořízen. Když stavební pozemek kupujete například v roce 2025, přiznávat ho budete v roce 2026, s termínem do 31. ledna.
