Markéta Pavelková 
Kupní cenu bytu si většina majitelů pamatuje na korunu přesně. Stejně tak vědí, kolik ještě dluží bance, když ho kupovali na hypotéku. Kolik ale byt stojí dnes, za kolik by se dal pronajmout a jak velký úvěr by s ním jako se zástavou získali na další nemovitost, to už tuší málokdo. Přitom se to dá sledovat tak snadno, bez tabulek a bez počítání.
Kdo vlastní dva, tři nebo víc bytů, si o nich musí udržovat dobrý přehled. Nemovitosti jsou investice jako každá jiná, bez sledování vývoje jejich hodnoty se proto obejít nedá. Aktuální hodnota nemovitosti rozhoduje skoro o všem – jestli se vyplatí ji prodat, jestli zvednout nájem, jestli refinancovat hypotéku do jiné banky, nebo jestli už si můžete dovolit zainvestovat do dalšího bytu.
Jenže sledování nebývalo nikdy jednoduché: každý byt leží jinde, každý se kupoval v jiné době a za jiných podmínek a ceny se v každé lokalitě vyvíjejí trochu jinak.
Excelovské tabulky pomáhají, ale vyžadují spoustu času
Hodně investorů si vede přehled v Excelu nebo v jemu podobných tabulkových procesorech. Kupní cena, zbývající dluh, výše nájmu, konec fixace. Na začátku to funguje dobře. Jenže sloupec s aktuální hodnotou se musí pořád aktualizovat.
Musíte stále sledovat inzeráty podobných nemovitostí v okolí, porovnávat je podle dispozice a stavu a pak ceny přepočítávat. U jednoho bytu je to otrava, u pěti nemovitostí už to zabere celé hodiny, každý měsíc.
Většinou to tedy dopadá stejně: tabulka se aktualizuje párkrát do roka, pak ještě méně, až v ní zůstanou jen čísla několik let stará. A vy se rozhodujete podle informací, které už dávno neplatí.
Co všechno byste měli sledovat
Chcete-li mít o svých nemovitostech opravdu přehled, nestačí znát jen jejich původní kupní cenu. Zaměřit byste se v čase měli i na:
- aktuální tržní hodnotu každé nemovitosti, odvozenou od srovnatelných bytů nebo domů v okolí
- trend hodnoty v čase, podle něhož poznáte, jestli lokalita roste, stojí na místě, nebo začíná ztrácet
- zbývající dluh a z něj vyplývající volnou hodnotu nemovitosti, tedy kolik z nemovitosti skutečně patří vám – a mohli byste využít jako druhou zástavu k hypotéce na další byt nebo dům
- tržní výši nájmu v nejbližším okolí – pomůže vám upravit nájemné tak, abyste neměli byt zbytečně dlouho neobsazený
- změny v okolí, které mohou ovlivnit hodnotu či výši nájemného, například novou výstavbu, víc konkurenčních nabídek k pronájmu i k prodeji anebo slábnoucí zájem kupujících.
Vyzkoušejte přehled, který se aktualizuje sám
Většinu téhle práce dnes zvládnou datové nástroje (AI). Pracují s aktuálními nabídkami z trhu, hodnotu nemovitosti pak díky strojovému učení přepočítávají samy. Vy sami nic nedohledáváte, nepřepisujete a ani nepřepočítáváte.
Jedním z takových nástrojů je služba Moje nemovitosti na realitním portálu Realingo.cz. Stačí zadat adresu a základní údaje o nemovitosti (dispozici, plochu a technický stav). Její hodnota se pak pravidelně aktualizuje podle srovnatelných nemovitostí v okolí. Vývoj uvidíte v grafu měsíc po měsíci, a když se hodnota výrazněji změní, přijde vám upozornění. Zdarma se takhle dají sledovat tři nemovitosti, v placené verzi Premium až deset nemovitostí.
Když si do nástroje doplníte i zbývající dluh, uvidíte rovnou, kolik z nemovitosti už patří vám – tzv. volnou hodnotu nemovitosti.
A kdykoliv potřebujete některou nemovitost posoudit podrobněji, třeba než se rozhodnete ji prodat, koupit nebo pro ni hledat nového nájemníka, pomůže detailní report s profesionálním tržním odhadem ceny (RealScan). Vedle samotného odhadu ukáže i srovnání s okolím, vývoj cen v lokalitě v posledních letech a díky inzerátům z okolí uvidíte i nájemní potenciál. První report je bezplatný.
Volná hodnota nemovitosti – údaj nejen pro investory
Pro investory je jedním z nejdůležitějších čísel takzvaná volná hodnota nemovitosti. Jde o rozdíl mezi tím, kolik byt stojí dnes, a tím, kolik na něm ještě dlužíte. Právě tahle částka rozhoduje, jestli můžete byt, který už vlastníte, použít jako druhou zástavu pro úvěr na další nemovitost.
Ukažme si to na příkladu. Byt jste koupili v roce 2019 za 3,2 milionu korun. Dnes má tržní hodnotu kolem 5,1 milionu a na hypotéce zbývá splatit 2,1 milionu. Pokud banka půjčí až do 80 % hodnoty zástavy, zajistí celý byt úvěr zhruba do 4,1 milionu korun. Když od toho odečtete stávající dluh (2,1 mil. Kč), zbývají vám cirka dva miliony. To je hodnota zástavy, co se dá využít k pořízení dalšího bytu (druhý byt v pořadí ještě nemusí být považovaný za investiční).
„U investičních nemovitostí pak bývají banky přísnější, ČNB doporučuje LTV jen do 70 %. Ale i kdyby vám banka na investici půjčila jen 70 % hodnoty, stále vám do druhé zástavy zbude přibližně 1,5 mil. Kč. I to může stačit k dofinancování dalšího bytu. Ale pozor, může se stát i opak: jestli hodnota nemovitostí ve vaší lokalitě klesla, pak také ubylo prostoru pro další úvěr,“ doplňuje Jiří Krejčí z Realingo.
A k čemu vám bude informace o vývoji hodnoty nemovitosti, když nejste investor? Možná máte byt anebo dům v hypotéce zajištěný ještě i druhou nemovitostí. Nejčastěji to bývá bydlení rodičů nebo jiných příbuzných. Když budete znát data, druhou nemovitost dokážete z hypotéky vyvázat hned, jak to jen trochu půjde. Jakmile hodnota vaší nemovitosti dosáhne úrovně vašeho zbývajícího dluhu (v přepočtu na LTV), můžete banku o vyvázání požádat i o několik měsíců dřív, než by vám to nabídla sama banka.
Automatické přehledy poslouží zatím jen vám
Když budete s přehledy pracovat, pamatujte, že to nejsou znalecké posudky. Proto: když budete nemovitost zastavovat, banka si ji vždycky nechá ocenit sama, a výsledek se od online odhadu může lišit. V menších obcích, kde se ročně prodá jen několik srovnatelných nemovitostí, bývají odhady méně přesné, protože model nemá dost dat k tomu, aby svou statistiku zpřesnil.
Žádný algoritmus také sám nepozná, že jste loni vyměnili okna nebo že v domě zatéká střechou. Čím přesněji popíšete stav nemovitosti, tím věrohodnější čísla dostanete. A když se stav změní, měli byste údaje upravit – jinak vám ani sebelepší datový model nedokáže posloužit správně.
