Metro E může proměnit ceny bytů v Praze. Trasa ani termín výstavby ale zatím nejsou jisté

Plánovaná stanice metra může zvýšit atraktivitu lokality, samotná informace o budoucí výstavbě ale neznamená, že se koupě bytu automaticky promění ve výhodnou investici. Do ceny nemovitosti se promítá současná dopravní dostupnost, další výstavba v okolí, občanská vybavenost i to, nakolik už trh s budoucím metrem v cenách počítá.

„Dopravní projekt může ovlivnit realitní trh ještě před svým dokončením, ale pouze tehdy, když mu kupující a investoři začnou důvěřovat. U metra E je dnes potřeba oddělovat legitimní očekávání od spekulace, protože konkrétní podoba linky zatím není potvrzena,“ říká Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru.cz.

Při koupi bytu v okolí plánovaného metra je proto dobré položit si ještě jednu otázku: kolik z budoucího přínosu lepší dopravy už je započítáno v dnešní ceně nemovitosti?

Rozhodovat může každá minuta do centra

Pro cenu bytu navíc není podstatné jen to, zda se v okolí objeví stanice metra. Důležité je, jak výrazně nová linka skutečně zkrátí cestování.

Akademická práce Vysoké školy ekonomické v Praze, která analyzovala ceny nových bytů po dostavbě pražského metra, dospěla pomocí hedonického cenového modelu k výsledku, že každá další minuta cesty do centra byla spojena s cenou nového bytu nižší o 1,15 %. Celkový cenový přínos nové stanice proto podle modelu závisel především na tom, o kolik minut metro konkrétní lokalitě cestu do centra zkrátilo.

Jde o data z roku 2015, takže toto číslo nelze mechanicky převádět na dnešní ceny bytů. Výsledek ale dobře ukazuje princip: největší přínos může mít metro tam, kde skutečně odstraní výrazný dopravní handicap. V lokalitě, která už dnes nabízí rychlé spojení tramvají, vlakem nebo jinou linkou metra, může být dodatečný efekt menší.

Kde by mohl být dopad nové linky největší

Největší potenciál mají místa, kde by metro výrazně zkrátilo cestovní časy a současně existoval prostor pro další urbanistický rozvoj. U metra E se v debatách zmiňují například Bohdalec a Slatiny nebo některé části východní a severovýchodní Prahy. Jejich napojení na novou linku ale potvrzené není, takže zatím rozhodně nejde o investiční mapu budoucích stanic.

Už dnes dobře obsloužené a drahé čtvrti mohou získat další dopravní možnost, jejich dodatečný cenový efekt ale nemusí být tak výrazný jako v místech, kde metro zásadně změní každodenní dojíždění.

„Při hodnocení bytu nestačí sledovat, zda se v okolí mluví o metru. Rozhodující je pěší cesta ke stanici, kvalita přestupů, stav územního plánování a také to, zda budoucí doprava nepřinese do bezprostředního okolí více hluku a provozu,“ upozorňuje Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Blízkost vestibulu nemusí znamenat nejvyšší cenu

Ani byt přímo u vstupu do stanice nemusí být automaticky nejžádanější. Dopravní výhodu může částečně vyvážit větší hluk, pohyb lidí, intenzivnější provoz nebo horší možnosti parkování.

Při hodnocení konkrétní nemovitosti je proto důležitější skutečná pěší dostupnost než pouhá vzdálenost na mapě. Dálnice, železnice, rozsáhlý areál nebo komplikovaný přechod mohou i z relativně blízké stanice udělat nepohodlnou cestu.

Vyplatí se koupit byt tam, kde se metro teprve plánuje?

Plánovaná stanice může být jedním z argumentů pro koupi, neměla by ale být argumentem jediným. Čím ranější je fáze projektu, tím větší je riziko změny trasy, umístění stanic nebo harmonogramu výstavby.

Kupující by měl sledovat především to, jak daleko projekt skutečně postoupil, o kolik by metro zkrátilo cestovní časy, co dalšího se v okolí plánuje a zda už očekávání lepší dopravy není promítnuto do současné ceny bytu.

U metra E je dnes tato nejistota stále vysoká. Dokud nebude známá konkrétní trasa a další parametry projektu, je proto rozumnější vnímat budoucí stanici jako možný bonus pro hodnotu nemovitosti než jako jistý investiční výnos.